Il condominio è soggetto a verifiche obbligatorie per legge, dal momento che anche l’edificio residenziale è considerato un luogo di lavoro e sono coinvolte diverse figure professionali che forniscono servizi, anche mediante appalti di lavoro autonomo.
L’amministratore è considerato il datore di lavoro. È importante sottolineare che l’amministratore, eletto dai condomini, non solo gestisce e amministra il condominio ma è anche responsabile dei rapporti con tutti coloro che forniscono servizi all’interno dell’edificio.
VERIFICA DELLA MESSA A TERRA
L’amministratore ha l’obbligo di far svolgere ad un Ente abilitato la verifica periodica dell’impianto ogni 5 anni. L’inadempienza è soggetta a responsabilità penali e/o civili.
La normativa in materia fa riferimento al DPR 462/01. Il principio, ribadito in seguito anche dal Ministero delle Attività Produttive (2005), è che l’amministratore di condominio assume la funzione di datore di lavoro committente quando, appunto, nel condominio siano presenti lavoratori autonomi o dipendenti. In tal caso, quindi, l’amministratore deve garantire l’incolumità dei dipendenti, quindi la conformità degli impianti agli standard di sicurezza. In caso di inadempienza sono previste sanzioni penali e/o civili.
L’amministratore, in caso di infortunio provocato dall’impianto elettrico non a norma, deve poter tutelare la sua persona e dimostrare di aver provveduto a far effettuare le verifiche da parte di tecnici e verificatori esperti e competenti (CEI 64/8 ed. 2007 parte VI). In caso di incendio, inoltre, le compagnie di assicurazione rispondono solo se si dimostra (si produce documentazione) di aver effettuato verifiche periodiche dell’impianto elettrico nei modi e tempi corretti (ovvero in linea con il DPR 462/01).
VERIFICA DELL’IMPIANTO DI ASCENSORE
Il Dpr 23/2017 che modifica il Dpr 162/1999 stabilisce che devono essere sottoposti a verifica biennale tutti gli ascensori in uso permanente negli stabili privati e condominiali e gli apparecchi di sollevamento che si muovono in spazi di percorso definiti anche in assenza di guide rigide.
L’amministratore deve assegnare ad un Ente certificato il compito di effettuare la certificazione autorizzato dal Ministero dello Sviluppo economico e notificato alla Commissione europea.
La verifica biennale obbligatoria degli ascensori è volta ad accertare se è stato eseguito quanto prescritto in precedenti verifiche, se i dispositivi di sicurezza funzionano regolarmente e se
tutte le parti da cui dipende la sicurezza dell’impianto ascensoristico sono in condizioni di efficienza e di corretto funzionamento.
VERIFICA ANNUALE CANCELLI AUTOMATICI
Secondo la legge i cancelli automatici devono essere sottoposti a manutenzione e controlli ogni anno. Le operazioni di manutenzione devono essere eseguite da una ditta certificata in grado di rilasciare una attestazione a norma di legge riportante i test fatti e i risultati delle prove.
Questo obbligo permette di avere sempre sotto controllo lo stato di funzionamento di ogni elemento del cancello, per un eventuale rischio di incidenti dovuti a malfunzionamenti o rotture improvvise.
Lo stesso vale anche per le porte automatiche del condominio, perché anch’esse sono macchine e tome tali possono arrecare danni.
Cosa accade se non vengono certificati gli impianti? >>
VERIFICA DELLA LEGIONELLA
Ai sensi del DECRETO LEGISLATIVO 23 febbraio 2023, n. 18 (è possibile leggerlo integralmente >>)la verifica della legionella rientra tra gli obblighi dell’amministratore.
La legionella è una malattia polmonare che, nei casi più gravi, può condurre alla morte. La legionella si trasmette per via aerea ma prolifera nei ristagni d’acqua, o meglio in quegli ambienti acquatici caratterizzati da una scarsa pulizia.
Dal punto di consegna dell’acqua in poi, scatta la responsabilità dell’amministratore di condominio che deve evitare che si creino le condizioni per la diffusione della legionella. Deve quindi occuparsi di far effettuare ogni anno da ditte specializzate la verifica della pulizia degli impianti idrici condominiali a partire dal punto di consegna fino ai rubinetti domestici all’interno delle case, così da evitare ristagni d’acqua e scongiurare il rischio di epidemia.
L’amministratore è tenuto a compilare una valutazione del rischio legionella: si tratta di un documento sullo stato degli impianti che va aggiornato ogni qual volta ci sono manutenzioni o interventi sulla rete idrica centralizzata del condominio e quando, dalle verifiche microbiologiche, emergano dati anomali sulla presenza di legionella.
Dunque, l’amministratore deve provvedere a redigere e ad aggiornare periodicamente il documento di valutazione del rischio legionella, riportando: i fattori di rischio dell’impianto; il piano dei controlli periodici; gli interventi di manutenzione periodica ordinaria e straordinaria dell’impianto.
